331-06-06 english version
331-06-06

Rambler's Top100

Арендаторам на периферии нужно готовиться к росту

05.04.2011
Источник: Firstnews
Рынок офисной недвижимости в Петербурге находится в стадии ранней реабилитации. Новых проектов в 2011 году будет немного, но и ставки аренды если и вырастут, то не сильно. Исключением могут оказаться дешевые и не разрекламированные бизнес-центры.

Рынок офисной недвижимости пострадал в кризис больше других. Последние два года самой очевидной тенденцией рынка был переезд существующих арендаторов из одного бизнес-центра в другой. Как правило, из низкого класса С в более высокий класс B: падение ставок аренды позволило многим компаниям за те же деньги снять более комфортные офисы.

 

Пустые метры

 

Объем действующих офисных площадей в Петербурге – порядка 2,5 млн кв. м, и это только качественный площади класса А, B и C. На первые два класса приходится 1,8 млн кв. м, при этом порядка 300 тыс. кв. м. из них – пустуют (это около 24% общего объема предложения).

 

Новых проектов на офисном рынке Петербурга практически нет. На начало 2010 г. в процессе строительства находились 17 офисных центров классов А и В, общая арендуемая площадь которых оценивалась в 210 тыс. кв. м. В результате была введена только половина этих площадей.

 

Впрочем, некоторые девелоперы разморозили стройки и взялись достраивать проекты. Если говорить о центре Петербурге, это бизнес-центр "Греческий" напротив БКЗ "Октябрьский", БЦ Елизаветинский на Лиговском пр. и бизнес-центр на Белоостровской, 6. Эти объекты достраивает компания SOLO (ранее известная на рынке как "Бизнес Линк Девелопмент").

 

В этом году будет введена первая очередь проекта Leader Tower компании УК "Лидер-Групп" в Московском районе, на площади Конституции. Интересно, что девелопер заявляет весьма высокую ставку – порядка 2,5 тыс. рублей за кв. м. Это явно выше норм рынка, где средняя цена аренды для отдаленных от центра зон составляет порядка 1100 руб. за метр для класса А и 700-800 руб. для класса В.

 

"Сейчас в Московском районе, по направлению к Пулково не так много проектов, есть наш проект Technopolis, который заполнен на 70%, проект Лейтиса (Игорь Лейтис, глава компании "Адамант" – Firstnews) на Звездной и два проекта в районе аэропорта Пулково – «Аэроплаза» и Pulkovo Sky", - рассказала Firstnews Елена Афиногенова, директор по продажам финской компании Technopolis. По ее словам, заметного роста ставок в целом на рынке не будет еще в течение 2-3 лет.

 

"Чтобы ставки росли, нужно чтобы в Петербург приходил новый бизнес, а не только существующие арендаторы поглощали вводимые офисные площади, переезжая из одного в другой бизнес-центр. А новый бизнес – это уже вопрос к общеэкономической ситуации", - говорит Елена Афиногенова.

 

Еще один проект в зоне "Пулково-3" – проект Airport City девелопера Avielen AG (принадлежит трем австрийским акционерам). Здесь появится бизнес-центр площадью 40 тыс. кв. м и гостиница Crown Plaza на 295 номеров.

 

"Пока я не готов раскрывать размер арендной ставки", - сказал Андрей Канивец, директор ОАО «Авиелен А.Г.».  Кстати, бизнес-центр в Airport City будет построен в духе "зеленого девелопмента" – по всем правилам безопасности, энергоэффективности и с живым мхом на крыше.

 

Экологическая составляющая, как оказалась, очень волнует девелоперов офисной недвижимости. Особенно после призыва президента Дмитрия Медведева уделять энергоэффективному строительству максимум внимания. "Зеленое строительство – это вопрос, который только приходит в город. Мы в компании долго вели дебаты, нужно ли иметь "зеленый" сертификат, привлечет ли это арендаторов?", - говорит Людмила Тэор, вице-президент по продажам и управлению недвижимостью группы Solo. Денис Кириллов из "Лидер-Групп" считает, что нужно.

 

"Мы планируем получить сертификат Gold по американскому зеленому стандарту LEED (разработан в 1993 в Америке и используется для проектирования и оценки энергетически и экологически эффективных зданий - Firstnews).  Стоимость этой бумажки - порядка 1,8 млн евро плюс огромное количество условий, которые практически нельзя выполнить. Но наши проектировщики уже перекраивают проект", - говорит Кириллов.

 

Впрочем, по словам Петра Кузнецова, директора компании "Конфидент", проекты, получившие такой сертификат, в Москве и Петербурге уже есть. По его оценке, строительство "зеленого" бизнес-центра обходится девелоперам на 10-12% дороже, чем строительство обычного объекта.

 

План не выполнен

 

В течение 2010 года на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга было введено в эксплуатацию чуть более 10 объектов общей площадью около160-180 тыс. кв. м.Как отмечают в Maris Properties, это вдвое меньше того объема, который был заявлен к вводу, и того, что реально было введено в 2009 году.

 

Впрочем, офисная недвижимость – это не только дорогие и технологичные бизнес-центры класса А и В. Валерий Хламкин, директор по развитию компании VMB Trust, напоминает: "Рынок должен тянуться к лучшему, но нельзя забывать о массе тех арендаторов, которые не могут себе позволить ни один, ни другой класс. Это небольшие компании, иногда начинающие, которые арендуют небольшие площади, которых нет в бизнес –центрах класса А и В".

 

По оценке аналитиков Astera, рост ставок аренды в ближайшем будущем касается, прежде всего, качественных объектов (хотя он относительно небольшой – 5-10% в долларовом эквиваленте). Однакопо словам Валерия Хламкина, в бизнес-центрах класса С, которыми управляет компания, ставки растут постоянно и заполняемость достигла 95% - несмотря на то что иногда эти объекты находятся на периферии.

 

"Есть арендаторы, которые не готовы платить за класс А, особенно на периферии, но они уже хотят хорошо сидеть в бизнес-центрах", - говорит Наталья Черейская из NAI Becar (выступает брокером объекта компании "Унисто Петросталь" на Индустриальном проспекте, который будет введен в этом году) .

 

Учитывая невысокие ожидания рынка по вводу новых площадей, тем более в классе С, и рост ставок аренды именно в этом классе, арендаторам небольших и недорогих офисных площадей, вероятно, придется увеличивать бюджеты на аренду – в отличие от их соседей в более дорогих бизнес-центрах.

 

Автор: Ксения Кондратьева



Еще новости:
27.10.2011 10:48   Железобетонный IQ
14.09.2011 10:52   Остров проблем